S inspektorem při koupi domu či bytu nenaletíte

Inspekce nemovitostí vstoupila na český trh před pěti lety. Služba, při které odborníci zjišťují závady u nemovitostí, se nyní již v Česku zabydlela. Na trhu se ovšem objevují i inspektoři falešní. Skrývají se za povinnými průkazy energetické náročnosti budovy.

Prvopočátky této služby se datují od 70. let 20. století ve Spojených státech amerických. V té době probíhal v USA stavební boom a mnoho potenciálních kupujících mělo zájem o kontrolu a prověření nemovitosti ještě předtím, než se do ní nastěhují.

Zpočátku tuto poptávku kryly samotné developerské firmy a společnosti, které dodávaly do staveb své výrobky. Zájem o tyto služby však rostl, a protože stávající společnosti již nebyly schopné krýt poptávku, začaly vznikat nové odborné firmy, které se specializovaly přímo na inspekce nemovitostí, Home Inspection.

Od 90. let jsou v USA tyto stavebně-technické průzkumy nemovitosti samozřejmou součástí prodeje nemovitosti a podobná situace je i v západní Evropě.

V Česku má zatím tato služba historii velmi krátkou. Je však nutno říci, že procento nemovitostí, které projdou během prodeje inspekcí, se rok od roku zvyšuje a podle zkušeností ze Západu lze očekávat, že tento trend bude pokračovat i v příštích letech.

V současnosti se na českém trhu vyskytuje několik vůdčích firem, které se touto problematikou zabývají a které jsou sdruženy v profesní Asociaci inspektorů nemovitostí (AIN).

Inspekce pro kupující i prodávající stranu

Nejčastěji službu využívají klienti, kteří plánují kupovat starší nemovitost a chtějí znát její skutečný stavebně-technický stav.

„Pro tyto zákazníky nabízíme klasickou inspekci nemovitosti, tedy zhruba dvouhodinový průzkum, během kterého prověříme například stav základů a nosných konstrukcí, tedy stěn a stropů, dále nenosné příčky, exteriér a fasádu, hydroizolace a tepelné izolace, vnitřní instalace (voda, kanalizace, plyn), dveře, okna a mnoho dalších oblastí,” říká Tomáš Zima ze společnosti Nemoinspekt. Cena inspekce se vždy odvíjí od jejího rozsahu a od rozlohy dané nemovitosti. Většinou se pohybuje od tří tisíc korun.

Stejně populární je i služba „přejímka nemovitosti”. Jde o prověření zcela nově vybudované nemovitosti od developera.

„Právě tato služba je využívána čím dál tím více. Developeři jsou ve většině případů vstřícní a v mnohém potenciálním kupcům vyhoví. Uznávají, že inspektoři nachází závady, nedodělky nebo poškození a ve většině případů chyby, samozřejmě na své vlastní náklady, odstraní,” dodává Tomáš Zima.

Inspekce neslouží jen kupujícím. „Čím dál tím častěji se na nás obrací i majitelé nemovitostí, kteří ji mají v plánu prodávat. Chápou, že díky nezávislé inspekci se stávají důvěryhodným obchodním partnerem, což na realitním trhu nebývá samozřejmostí. A často se díky tomu, že nemovitost prošla odbornou inspekcí, výrazně urychluje a zjednodušuje proces prodeje,” podotýká Tomáš Zima.

Průběh inspekce

Inspekce nemovitosti se nejčastěji objednává na internetu nebo telefonicky. S inspektorem si klient domluví termín, při kterém společně navštíví nemovitost.

Inspektor nemovitostí následně spolu s klienty (bývají to nejčastěji zájemci o koupi nemovitosti nebo přímo majitelé) prověří danou nemovitost ze stavebně-technického hlediska. Pomocí speciálního měřicího zařízení zjistí, v jakém stavu jsou jednotlivé oblasti. Rozsah inspekce se liší podle zadání klienta.

Během inspekce inspektor prověřuje všechny rizikové oblasti (podle domluveného rozsahu inspekce), dokumentuje nalezené závady a ze zjištěných skutečností následně vypracuje závěrečnou zprávu, která obsahuje i detailní fotodokumentaci. Ve zprávě informuje o veškerých zjištěních a při výskytu závad je zde uveden odhad nákladů na jejich opravu.

Inspektoři nemovitostí jsou odborníci z oblasti stavebnictví (ČVUT, VUT), kteří mají mnohaletou praxi v oboru (například architektonická studia, soudní znalectví, technický dozor atd.).

Co vše inspektoři mohou prověřit

• Základy a nosné konstrukce (stěny a stropy), střecha
• Nenosné příčky a ostatní konstrukce
• Exteriér a fasáda, hydroizolace a tepelná izolace
• Vnitřní instalace (voda, kanalizace, plyn, vzduchotechnika, elektroinstalace, vytápění)
• Interiéry, povrchy, zařizovací předměty
• Vstupní i interiérové dveře a okna
• Sklepy, garáže a společné prostory
• Požární bezpečnost a hygienické podmínky
• Měření rovinnosti povrchů podlah a stěn
• Měření elektroinstalací, měření vlhkosti a další případná měření
• Orientační půdorys s vyznačením závad
• Odhad nákladů na odstranění zjištěných závad
• Zakreslení půdorysu a ověření skutečné výměry bytu nebo domu
• Vyhodnocení lokality z hlediska územního plánování
• Vyhodnocení lokality z hlediska požadavků investora
• Vyhodnocení životního prostředí a hlukových parametrů lokality

Inspektor během prověřování sepisuje zjištěné skutečnosti a závady, ze kterých následně vypracuje závěrečnou zprávu. Kromě zjištěných závad a problematických oblastí zde inspektor uvádí i odhad nákladů na jejich odstranění. Tato zpráva může být podkladem i pro případná jednání o prodejní ceně dané nemovitosti.

„Falešné” inspekce nemovitostí

Na trhu se objevují i společnosti, které klientům nabízejí inspekci nemovitosti při pořízení Průkazu energetické náročnosti budovy (PENB, od 1. 1. 2013 je povinný i v případě, že chce majitel nemovitost prodávat nebo pronajímat). Pořízení PENB však není totožné s „pravou” inspekcí nemovitosti, kdy se inspektor zaměřuje na vícero problematických oblastí než jen na ty spojené s energetickou náročností.

Členství v Asociaci inspektorů nemovitostí

Kvalitní inspektory nemovitostí sdružuje Asociace inspektorů nemovitostí (AIN). Jejím cílem je garantovat kvalitní služby svých členů, pravidelně je vzdělávat a obecně osvětou motivovat subjekty pohybující se na realitním trhu k solidním obchodním praktikám.