Blog Nemoinspekt
Nejčastější závady novostaveb bytových domů
Své zkušenosti z praxe poskytují inspektoři nemovitostí, odborníci, kteří odhalují závady nemovitostí. Často využívanou službou ze strany společenství vlastníků v novostavbách bývá inspekce nemovitosti před koncem záruky, kdy inspektoři sestaví seznam závad k reklamaci u developera.
Na příkladu sedmipodlažního monolitického bytového domu z roku 2019 s 22 jednotkami si ukážeme nejčastější závady k reklamaci v záruční době. Stavbu jsme prošli podle metodiky Nemoinspektu a popsali jednotlivé prvky postupně.
Nosné a nenosné konstrukce
Nejvážnějšími závadami nosných konstrukcí bývají trhliny ve svislých nosných konstrukcích a nadměrné průhyby železobetonových vodorovných konstrukcí. Při podezření na tento typ závady je vhodné situaci neprodleně řešit se statikem a navrhnout vhodné nápravné opatření.
V kontrolovaných novostavbách jsme v poslední době žádné významné závady nosných konstrukcí nezaznamenali, což nasvědčuje tomu, že projektanti i zhotovitelé staveb kladou na tyto prvky patřičný důraz.
Častější jsou poruchy nenosných konstrukcí, například v důsledku dotvarování nosných konstrukcí. Jde zejména o praskliny u sádrokartonových příček a podhledů, případně praskliny v pórobetonových příčkách.
V konkrétní nemovitosti naší případové studie jsme v prvním podzemním podlaží zjistili prasklinu v pórobetonové příčce vedle dilatace v podlaze a stěně. V rámci záruky přichází v úvahu lokální oprava zdiva a omítky.
Střecha a klempířské prvky
Časté závady ploché střechy:
- Nerovnost podkladu hydroizolace, kdy není zcela umožněn odtok dešťové vody a v ploše střechy se tvoří kaluže. S postupem času dochází v těchto místech k rychlejší degradaci hydroizolační vrstvy.
- Problematické detaily hydroizolace u prostupu prvků (komínky atd.) hydroizolační vrstvou a u střešních vpustí, kde hrozí zatékání do konstrukce střechy.
- Chybné kotvení hydroizolace do atiky po obvodu střechy, kdy se v hydroizolační folii tvoří boule a průhyby.
- Nevhodný materiál odvětrávacích potrubí kanalizace, který není určený do venkovního prostředí, například HT tvarovky pro vnitřní rozvody, které jsou UV nestabilní.
U novostaveb se šikmou střechou se vyskytují závady dané typem střešní krytiny, od prohnutí krokví viditelného z dálky v rámci celé střechy až po odlepující se šindele při použití nekvalitních materiálů.
Při kontrole klempířských prvků často narážíme na chybně osazené parapety oken a oplechování atiky, které buď nemá dostatečný sklon, nebo přesah přes fasádu, případně vykazuje oba nedostatky zároveň.
Detailní rozbor závad střech a klempířských prvků najdete v samostatném článku Střecha a klempířské prvky.
Exteriéry
Nejobvyklejšími závadami v exteriérech bytových domů bývají:
- Nerovnoměrné sesedání materiálu v okolí obvodových stěn se vznikajícími prohlubněmi. Pokud není terén v bezprostřední blízkosti obvodových stěn dostatečně zhutněn, srážková voda je přiváděna k základům budovy. Esteticky je takový stav nevyhovující, developer obvykle nemá problém reklamaci uznat.
- Nekvalitně provedené nebo nedodělané exteriérové prvky (stříšky, zábradlí, schránky) a detaily u vstupu do objektu, například napojení vstupu na přiléhající zpevněnou plochu.
- Nedostatečně odvodněné zpevněné i nezpevněné plochy, kde se při dešti tvoří kaluže a v zimě je povrch mrznoucí vodou dále narušován. Tato závada se prodražuje, vyžaduje-li větší terénní úpravy nebo osazení nových drenáží.
Pokud se závada týká odvodnění vjezdu do podzemních garáží, vznikající kaluže nepříjemně omezují uživatele při parkování.
V konkrétní nemovitosti naší případové studie inspektoři zjistili nedostatečné odvodnění cesty, propadání terénu, chybějící lapače střešních nečistot a nedostatečný počet poštovních schránek. Všechny závady byly podány k reklamaci developerovi.
Hlavní zjištění z případové studie
| Oblast | Zjištění | Doporučení |
|---|---|---|
| Nosné konstrukce | Prasklina v pórobetonové zdi vedle dilatace v 1. PP | Zednické zapravení, začištění, nová malba, omítka |
| Střecha | Nerovnost podkladu hydroizolace nad 20 mm před vzduchotechnikou | Vyrovnání podkladu u prohlubní větších než 20 mm |
| Střecha | Neukotvená hydroizolace do atiky, vyboulení nad 20 mm | Po obvodu atiky ukotvit pomocí lišt nebo bodově |
| Exteriér | Nezapravená spára mezi dlažbou a soklem u vstupních dveří | Zatmelení trvale pružným tmelem |
| Exteriér | Propadání terénu, po dešti stojící voda | Úprava terénu, napojení na drenáže |
| Exteriér | Chybějící lapače střešních nečistot | Dodatečné osazení lapačů |
Uvedené závady jsou ilustrativní k uvedeným oblastem. Nejedná se o kompletní výstup z inspekce nemovitosti.
Případové studie zpracovala Ing. arch. Marie Vyskočilová, Nemoinspekt.